Descobrir que o imóvel arrematado está ocupado por um locatário é uma das maiores dúvidas de quem investe em leilão. A boa notícia é direta: no caso de imóvel arrematado com inquilino, a arrematação transfere a você a propriedade, e o contrato firmado pelo antigo dono, na maioria dos casos, não o obriga. Salvo três requisitos específicos, você pode retomar o imóvel, ou optar por manter a locação e passar a receber os aluguéis.
O que muda tudo, aqui, é entender que existe um inquilino de verdade, com contrato, e não o antigo proprietário que segue no lugar. São situações jurídicas distintas, com caminhos distintos. Este artigo trata do primeiro cenário; se quem resiste é o antigo dono ou um invasor, o roteiro é o da desocupação de imóvel em leilão.
Você é obrigado a manter o contrato?
A regra é a do art. 8º da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91): se o imóvel é alienado durante a locação (e a arrematação em leilão é uma forma de alienação), o novo proprietário pode denunciar o contrato e conceder ao inquilino o prazo de 90 dias para desocupar.
A exceção é o que interessa. Você fica obrigado a respeitar a locação até o fim do prazo apenas se três condições estiverem presentes ao mesmo tempo. Basta uma falhar para você recuperar a liberdade de retomar o imóvel.
Os três requisitos que travam a desocupação
Para que o inquilino tenha o direito de permanecer até o término do contrato, é preciso que, cumulativamente:
- A locação seja por prazo determinado e ainda esteja dentro desse prazo;
- O contrato contenha cláusula de vigência em caso de alienação (a previsão expressa de que continua valendo mesmo se o imóvel for vendido);
- O contrato esteja averbado na matrícula do imóvel, dando publicidade a esses termos.
Na prática, os três raramente convivem. A averbação na matrícula é a mais rara de todas – a maioria dos contratos residenciais nunca é levada a registro. Por isso, o arrematante quase sempre preserva a opção de manter o aluguel ou promover a desocupação.
Manter o aluguel ou retomar?
Confirmado que você não está preso ao contrato, a decisão passa a ser sua e tem duas saídas legítimas.
A primeira é manter a locação. Você se sub-roga na posição de locador, o contrato segue e os aluguéis passam a ser pagos a você, não mais ao antigo dono. Para o investidor que comprou pensando em renda, muitas vezes é o melhor negócio: o imóvel já vem gerando receita, sem vacância.
A segunda é retomar o imóvel. Nesse caso, o caminho começa pela denúncia da locação – e há um prazo que você não pode ignorar.
A denúncia e o prazo de 90 dias
Denunciar a locação é comunicar formalmente ao inquilino que você não tem interesse na continuidade do contrato, concedendo-lhe os 90 dias legais para sair. O passo a passo é enxuto:
- Confira o contrato de locação existente
- Verifique se os três requisitos acima estão presentes;
- Decida entre manter a locação ou denunciar;
- Notifique o inquilino, por escrito, dando os 90 dias;
- Aguarde o prazo;
- Se ele resistir, ingresse com a ação cabível.
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A armadilha da concordância tácita
Aqui está o ponto que mais gera prejuízo. A denúncia precisa ser exercida dentro de 90 dias contados do registro da carta de arrematação – o momento em que você se torna, de fato, o proprietário do imóvel. O art. 8º, §2º, da Lei do Inquilinato é claro: passado esse prazo sem manifestação, presume-se que o novo proprietário concordou em manter a locação.
Ou seja: quem perde a data não perde só tempo – perde o direito de denunciar por essa via e fica vinculado ao contrato. Se você acabou de arrematar um imóvel alugado e ainda não notificou o inquilino, esse prazo já pode estar correndo contra você. Vale conferir a data do seu registro com um advogado antes que a janela feche.
Ação cabível em caso de recusa do inquilino
Denunciada a locação e vencidos os 90 dias, se o inquilino permanecer no imóvel, a via correta é a ação de despejo – e não a ação de imissão na posse. Essa distinção separa os bons dos maus orientadores.
A imissão na posse é o instrumento contra quem ocupa sem título legítimo: o antigo proprietário que não saiu ou o invasor. O inquilino, ao contrário, entrou no imóvel por um contrato válido, firmado por quem à época era o dono. Sua posse não é ilegítima; ela apenas deixou de ter amparo depois da denúncia. Por isso a lei reserva a ele o rito próprio da locação, com o despejo fundado no art. 59, §1º, VIII, da Lei 8.245/91. Enquanto não desocupa, o inquilino continua obrigado a pagar os aluguéis a você.
Trocar a via – pedir imissão onde cabe despejo – costuma custar meses de processo perdido. Se o ocupante já sinaliza que não vai sair, entender esse ponto antes de agir é o que economiza tempo; o caminho detalhado da recusa está em o que fazer quando o ocupante se recusa a deixar o imóvel.
O inquilino tem preferência no leilão?
Não. O direito de preferência previsto no art. 27 da Lei do Inquilinato vale para venda, promessa de venda, cessão de direitos ou dação em pagamento – situações que não se confundem com a arrematação em hasta pública (leilão). O inquilino não precisa ser intimado para exercer preferência sobre o imóvel que ele ocupa.
Isso não o impede, porém, de participar do leilão como qualquer interessado. Ele pode dar lances e arrematar – apenas disputa em igualdade de condições com os demais, sem nenhum privilégio.
Situações especiais
Dois cenários fogem à regra geral e merecem atenção.
Imóvel de alienação fiduciária alugado
Boa parte dos imóveis de leilão vem de financiamentos com alienação fiduciária. Quando esse imóvel estava alugado, existe regra própria no art. 27, §7º, da Lei 9.514/97, que prevê a denúncia da locação com prazo de apenas 30 dias para desocupação.
O ponto exige cautela: esse dispositivo foi escrito tendo em vista o credor (o banco), e há divergência sobre se o arrematante se beneficia desse prazo mais curto de 30 dias ou se aplica os 90 dias da regra geral do art. 8º. É exatamente o tipo de questão que se resolve pela análise do caso concreto – do seu contrato e da sua matrícula.
O contrato de gaveta pós-penhora
Um alerta que raramente aparece nos anúncios: às vezes o “inquilino” surge com um contrato assinado depois que o imóvel já estava penhorado ou em processo de execução. É a locação simulada, montada para dificultar a retomada e blindar o bem.
Contratos assim, firmados para fraudar a execução, não têm força para se impor ao arrematante. A análise da data do contrato frente ao histórico da matrícula e do processo revela a manobra e permite afastá-la. Se o contrato apresentado a você tem cara de improvisado ou data suspeita, esse é um sinal claro de que o caso pede olhar técnico antes de qualquer acordo.
Como agir com segurança
Arrematar um imóvel alugado não é motivo para recuar do negócio; é motivo para agir com método. Resumindo o essencial: confira o contrato e os três requisitos, decida entre manter a renda do aluguél ou retomar o imóvel, respeite o prazo de 90 dias para denunciar e escolha a via certa – despejo contra o inquilino, imissão contra quem não tem título.
O erro mais caro é o do prazo perdido e o da via errada, e os dois se evitam com uma leitura correta da sua matrícula e do seu contrato logo após a arrematação. Se você já arrematou ou está de olho em um imóvel ocupado, uma análise do caso antes de notificar o inquilino é o que garante que você não abra mão de nenhum direito.
